Набуття прав на землю в Києві: нові правила

Матеріал підготований Сніжаною Васильєвою, юристом практики земельного права АО ALARIUS та Дар’єю Хробуст, юристом практики земельного права АО ALARIUS, спеціально для видавництва «Юридична практика»

Рішенням Київської міської ради від 09.10.2025 № 98/10565 затверджено Правила підготовки та прийняття рішень органами Київської міської ради щодо набуття та припинення прав на землю комунальної власності в місті Києві (Правила).

Новими Правилами регламентовано повноваження Київської міської ради щодо скасування в позасудовому порядку власних рішень про передачу землі, передбачено додаткові підстави для відмови у поновлені договорів оренди комунальних земельних ділянок, визначено обов’язкову перевірку співмірності площі землі та розташованого на ній нерухомого майна та впроваджено низку інших новацій та змін до процедури відведення земельних ділянок в столиці.

З огляду на важливе значення наявності правовстановлюючих документів на землю як для безперешкодного та ефективного провадження господарської діяльності, так і для реалізації права власності на нерухоме майно для індивідуальних потреб, жителям м. Києва та девелоперам необхідно знати нові «тонкощі» оформлення прав на комунальні земельні ділянки у столиці та розуміти, які підводні камені існують на «новому шляху» відведення Київрадою комунальної землі у приватну власність чи користування.

Юридична доля «старого» Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві

Необхідно зауважити, що нові Правила не скасовують жодні положення рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, яким затверджено Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (далі — Порядок), з огляду на різний предмет регулювання цих двох рішень нормативно-правового характеру.

Так, Правила встановлюють ключові принципи розгляду посадовими особами КМДА, постійними комісіями Київради, депутатами/депутатками Київради питань у сфері набуття та припинення прав на землю. У свою чергу Порядок регламентує процедуру реалізації прав на землю фізичними та юридичними особами із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва. Іншими словами: якщо Правила регулюють здебільшого відносини, які виникають вже під час опрацювання Департаментом земельних ресурсів, секретаріатом, комісіями та депутатським корпусом Київради вже поданого особою пакету документів та підготовленого проєкту рішення щодо конкретного земельного питання, то предметом регулювання Порядку є відносини, які виникають між особою та органом-розпорядником землі на початковому етапі, а саме під час підготовки, подання приватними особами заяв та необхідного пакету документів щодо відведення земельних ділянок комунальної/державної власності в м. Києві.

Водночас, на висновок про умовно «вищу» юридичну силу нових Правил над Порядком наштовхує положення підпунктів 1.4, 1.5 Правил, які, по-перше, встановлюють обов’язкове врахування положень нових Правил при прийнятті Київрадою будь-яких рішень нормативного та індивідуального характеру, по-друге, допускають застосування рішень нормативно-правового характеру, прийнятих до моменту набрання чинності цими Правилами, в тому числі Порядку, виключно в частині, що не суперечить цим Правилам.

У зв’язку із цим, заінтересовані особи та юристи мають обов’язково враховувати положення нових Правил під час підготовки документів для отримання земельної ділянки, визначення належної процедури опрацювання таких документів адміністративним органом та вибору ефективної стратегії захисту інтересів особи у земельних публічно-правових спорах в Києві.

Принцип черговості та рівності під час опрацювання проєктів рішень Київради із земельних питань

В якості одного із ключових принципів прийняття рішень Київради щодо набуття та припинення прав на землю новими Правилами передбачено черговість розгляду за датою й часом реєстрації заяви, що ґрунтується принципі рівності перед законом У разі подібності предмета заяв черговість може визначатися за змістовною подібністю питань.

Проєкти рішень щодо земель комунальної власності включаються до порядку денного засідання комісії в порядку черговості надходження заяв і оприлюднюються на офіційному сайті Київради.

Проєкти, які не опубліковані за два робочі дні до засідання або не доведені до відома членів комісії, не можуть розглядатися, крім винятків:

· питання щодо передачі земельних ділянок для розміщення державних або комунальних установ, військових частин установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України ;

· розірвання договорів оренди через порушення орендарем обов’язків;

· скасування рішень Київради, які не відповідають законодавству.

Заслуговує окремої уваги норма Правил, згідно з якою у разі не отримання проєктом рішення про набуття чи припинення прав на землю необхідної кількості голосів на засіданні постійної профільної комісії, він вважається відхиленим і не потребує окремого голосування питання про його відхилення на засіданні постійної комісії.  У цьому випадку, на пленарному засіданні Київради спочатку ставиться на голосування питання про відмову у передачі земель чи затвердженні інвентаризації.

Цифровізація та прозорість процесу опрацювання заяв про відведення земельних ділянок

Новими Правилами покладено на Департамент земельних ресурсів обов’язок протягом шестимісячного строку з моменту набрання ними чинності організувати створення публічного електронного реєстру, який дозволить відстежувати стан розгляду заяв із земельних питань у режимі онлайн будь-якими особами із зазначенням структурного підрозділу Департаменту земельних ресурсів, на розгляді якого перебуває відповідна заява. Подібна цифровізація, безумовно, оптимізує процедуру опрацювання заяв щодо набуття та припинення прав на землю в столиці, зробить таку процедуру для громадян та суб’єктів господарювання більш зрозумілою, прозорою та доступною, а також частково вирішить проблему бюрократизму в земельній сфері та безкінечного листування із органами Київради щодо стану розгляду заяв.

Цілком позитивно оцінюючи вказану новацію та прагнення Київської міської ради таким чином втілити на практиці принцип відкритості адміністративної процедури у земельній сфері, маємо висловити застереження щодо ризику порушення конфіденційності персональних відомостей про осіб, зацікавлених отримати земельні ділянки, а також отримання несанкціонованого доступу до службової інформації або відомостей, що містять охоронювану законом таємницю (зокрема, щодо розташування земельних ділянок енергетичних підприємств, земель оборони тощо) на фоні збільшення кіберзагроз та активізації фішингових атак в Україні в умовах воєнного стану.

Оскільки Правила не надають конкретних відповідей на питання як щодо органу Київради чи публічної установи, відповідальної за адміністрування такого органу, так і щодо всього спектру функціональної спроможності майбутнього електронного реєстру та механізму отримання доступу до його відомостей, сподіваємось, що найближчим часом ми побачимо окреме положення, яке чітко визначить порядок формування та ведення електронного «земельного» реєстру в Києві.

Обов’язкова юридична перевірка Департаментом земельних ресурсів об’єкта нерухомості як засіб боротьби із самочинною забудовою столиці

На практиці траплялись непоодинокі випадки, коли Департаментом земельних ресурсів підготовлено позитивний для власника об’єкта нерухомості проєкт рішення про передачу земельної ділянки для його експлуатації або навіть вже прийнято Київрадою відповідне рішення, а потім з’являлась ухвала про відкриття провадження за позовом органу прокуратури про визнання протиправним та скасування відповідного рішення Київради та знесення об’єкта самочинного будівництва, під який відведено ділянку.

Подібні ситуації, по-перше, сформували негативну тенденцію суперечливої поведінки держави у майнових відносинах із приватними особами та інвесторами у сфері будівництва, яка в окремих випадках містила в особі ознаки істотного порушення права на майно, гарантованого статтею 1 Протоколу першого Європейської конвенції з прав людини. По-друге, практику повернення державою  землі, попередньо відведеної для експлуатації самочинно побудованого об’єкта нерухомості, можна розглядати як доказ відсутності на стадії підготовки проєктів рішень щодо земельних питань комплексної та належної перевірки адміністративним органом всіх обставин справи та зібраних матеріалів, що загалом є порушенням принципів обґрунтованості адміністративної процедури та добросовісності і розсудливості адміністративного органу. По-третє, відсутність нормативно визначеної обов’язкової вимоги щодо перевірки Департаментом земельних ресурсів та профільною комісією Київради юридичної «історії» об’єкта нерухомості виступала корупціогенним фактором.

Згідно з новими Правилами «чек-лист» у межах відповідної перевірки нерухомості включатиме отримання інфомації:

· щодо реєстрації документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію об’єктів, розташованих на земельних ділянках;

· щодо можливого порушення вимог благоустрою на відповідних земельних ділянках шляхом самовільного розміщення на них будівель (споруд) тощо;

· щодо наявності рішень про присвоєння адрес об’єктам нерухомості, розташованим на відповідних земельних ділянках;

· матеріалів супутникової зйомки земельних ділянок за минулі роки з метою підтвердження факту наявності або відсутності на ділянках об’єктів нерухомості;

· відомостей з цифрового ортофотоплану;

· врахування результатів обстежень земельних ділянок державними інспекторами з контролю за використанням та охороною земель.

Отже, власнику нерухомості перед ініціюванням адміністративної процедури оформлення прав на землю доцільно звернутись до фахівця за повноцінною перевіркою правовстановлюючих документів на нерухоме майно, і в разі необхідно усунути відповідні юридичні недоліки, щоб вони в подальшому не послугували підставою для знесення відповідного об’єкта нерухомості та втрати значної суми капіталовкладень.

(Не)співмірність площ земельної ділянки та розташованого на ній об’єкта нерухомого майна за новими Правилами: чітка формула чи індивідуальний підхід?

Нові Правила встановили постійній комісії Київської міської ради з питань регламенту, депутатської етики та запобігання корупції обов’язок протягом трьох місяців з дня прийняття цього рішення вжити організаційних заходів щодо врегулювання питання визначення меж розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування нерухомості відповідної площі та відповідного функціонального призначення. Поява вказаної норми Правил об’єктивно обумовлена непоодинокими випадками відведення в Києві комунальних та державних земельних ділянок значно більшої площі ніж площа нерухомості, які вже прозвали в суспільстві та медіа т.з. «туалетними схемами».

Проблематика (не)співмірності площ об’єктів нерухомості та земельної ділянки часто стає предметом судового розгляду, у зв’язку із чим Верховним Судом вже сформульовано усталені правозастосовні орієнтири:

· ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє саме проект землеустрою (постанова ВП ВС від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19);

· розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи (постанова ВС від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г).

По-перше, Правилами передбачено обґрунтування розміру земельної ділянки місткістю об’єкта та основними параметрами згідно з ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”. Необхідно зауважити, що у  вказаних ДБН переважно йдеться мова про мінімально необхідний (у сенсі «не менше») розмір земельної ділянки при наданні під забудову чи реконструкцію об’єкта, а не про «максимум» ділянки для експлуатації/обслуговування об’єкта. При цьому, відсутні будь-які норми ДБН, які «верхній поріг» площі ділянки.

По-друге, Правилами визначено мінімальні граничні розміри площі земельних ділянок, наприклад, не менше 150 м² для блокованої забудови, і не менше 500 м² — для індивідуальної житлової забудови.

По-третє, Правила передбачають можливість поділу земельної ділянки у разі перевищення максимально допустимого розміру для обслуговування об’єкта нерухомості приватної власності. В цьому випадку, профільна постійна комісія Київради готує обґрунтовану відмову в прийнятті рішення про відведення земельної ділянки та направляє пакет документів до Департаменту земельних ресурсів для поділу відповідної земельної ділянки з метою передачі її частини належного та достатнього розміру для обслуговування відповідного об’єкта нерухомості. У разі відмови заявника (власника нерухомості) від поділу земельної ділянки, заява і проєкт рішення щодо набуття та припинення прав на землю комунальної власності в місті Києві юридичними і фізичними особами скасовуються і знімаються з черги реєстрації в порядку адміністративної процедури. У даному випадку вбачаємо декілька проблемних аспектів. По-перше, відмова профільної постійної комісії у прийнятті рішення про передачу земельної ділянки та повернення матеріалів до Департаменту земельних ресурсів задля подальшого поділу земельної ділянки не можна ототожнювати із рішенням-відмовою Київської міської ради як розпорядника земель комунальної власності. У цьому контексті Верховний Суд неодноразово зазначав, що неприйняття органом державної влади чи органом місцевого самоврядування, уповноваженим розпоряджатись землями державної або комунальної власності, жодного рішення за результатами розгляду документації із землеустрою, є протиправною бездіяльністю (постанови від 22.01.2020 у справі № 707/2230/18, від 22.03.2023 у справі № 400/491/21). По-друге, частиною п’ятнадцятою статті 123 Земельного кодексу України визначено єдиною підставою для відмови у затвердженні документації із землеустрою її невідповідність вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а чинне законодавство України не встановлює чітку формулу розрахунку максимальної площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування конкретного виду нерухомості. У зв’язку із цим, рішення профільної постійної комісії Київради щодо відмови у передачі землі через неспівмірність викликатимуть обґрунтовані сумніви щодо їх законності та відповідності положенням Земельного кодексу України.

У зв’язку із викладеним, на сьогоднішній день ми вбачаємо як оптимальні способи вирішення проблеми забезпечення принципу раціонального землекористування та співмірності площ землі та нерухомості наступні заходи:

· вдосконалення земельного законодавства у цій сфері, зокрема, шляхом доповнення Закону України «Про землеустрій» нормою про включення до матеріалів документації із землеустрою експертного висновку про співмірність площі земельної ділянки та площі розташованого на ній об’єкта нерухомості, для експлуатації якого планується відведення вказаної ділянки;

· отримання замовником або розробником такого експертного висновку на стадії розроблення документації із землеустрою з власної ініціативи, оскільки його включення до складу документації із землеустрою не заборонено законодавством;

Поновлення договорів оренди землі за новими Правилами: немає об’єкта — немає поновлення

Не менш важливими є нові підходи до поновлення договорів оренди земельних ділянок/укладення на новий строк. Відповідно до Правил продовження оренди або укладення нового договору можливе лише після підтвердження факту належного користування ділянкою, відсутності заборгованості та дотримання умов договору. Профільна постійна комісія Київської міської ради має право відхилити проєкт рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки/укладення на новий строк, якщо на ділянці відсутній об’єкт нерухомого майна для обслуговування якого вона передавалась або у разі відсутності об’єкту нерухомого майна чи об’єкту незавершеного будівництва для якого вона передавалась.

Для договорів, укладених після 16 липня 2020 року, введено окремий механізм контролю. Так, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за три місяці до завершення строку оренди проводить перевірку дотримання орендарем умов договору, складає акт, а у разі виявлення порушень — готує подання про відмову у поновленні, яке має бути розглянуте Київською міською радою не пізніше ніж за 40 днів до закінчення договору. Це створює нову культуру добросовісності землекористування, коли пролонгація стає результатом належного виконання зобов’язань, а не формальністю

Виконати не можна скасувати рішення Київради: де ставити кому за новими Правилами?

Підпунктом 1.7 пункту 1 Правил передбачено, що Київрада може прийняти рішення про скасування, відкликання, визнання недійсним раніше ухваленого нею рішення з мотивів його невідповідності вимогам чинного законодавства України, якщо відповідні правовідносини в сфері землекористування не виникли на підставі рішення, що скасовується у випадках та в порядку, визначених Земельним кодексом України та Законом України «Про адміністративну процедуру».

Такі повноваження Київради виникли не на пустому місці, оскільки їх юридичний фундамент закладено у розділі VII Закону України «Про адміністративну процедуру» та частині третій статті 17² Земельного кодексу України. Більш глобально,

Нові Правила у сукупності із статтею 86 Закону України «Про адміністративну процедуру» наділяють Київраду повноваженням як на визнання недійсним незаконного рішення щодо розпорядження землями комунальної власності, так і на відкликання свого правомірного рішення у цій сфері, але з обов’язковим дотриманням вимог статті 88 Закону України «Про адміністративну процедуру».

‍