ЗАХИСТ ПРАВ БОРЖНИКІВ ЗА ІПОТЕЧНИМИ КРЕДИТАМИ, ЯКЩО МАЙНО РОЗТАШОВАНЕ НА ОКУПОВАНІЙ ТЕРИТОРІЇ: СУДОВА ПРАКТИКА

У квітні 2014 року Верховна Рада України, у тому числі для додержання та захисту прав і свобод людини і громадянина на тимчасово окупованих територіях, прийняла Закон України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» (Закон № 1207-VII).

У липні 2021 року Законом України № 1618-IX «Про визнання таким, що втратив чинність, Закону України «Про створення вільної економічної зони «Крим» та про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України» та внесення змін до деяких законодавчих актів України» стаття 15 Закону № 1207-VII була доповнена частиною 6, яка була направлена на захист інтересів осіб, які в свій час залучили іпотечне кредитування для купівлі нерухомого майна, яке знаходиться на тимчасово окупованих територіях. Зокрема, зміни передбачали, що: «Упродовж строку тимчасової окупації особи, які проживають на тимчасово окупованій території або перемістилися з неї, звільняються від обов’язку погашення основної суми іпотечного кредиту та нарахованих відсотків за ним, якщо об’єктом іпотеки є майно, розташоване (зареєстроване) на території, що після укладення такого іпотечного договору була тимчасово окупована. Національний банк України приймає рішення про зміну класифікації таких іпотечних кредитів або інші рішення з метою недопущення погіршення ліквідності (фінансового стану) кредитора».

Таким чином державна влада України фактично ввела мораторій на вимоги банків про погашення основної заборгованості та нарахування відсотків за кредитними договорами, які забезпечені іпотекою, якщо іпотечне майно перебуває на територіях, які були окуповані рф.

Проте, незважаючи на введення такого мораторію, деякі банки не припинили спроби повернути кредитні кошти та проценти за кредитами до деокупації українських територій на яких розташоване майно, та направляли вимоги про необхідність погашення кредиту, в тому числі достроково.

Для захисту своїх прав такі боржники змушені були звертатися в суди і вже в судовому порядку доводити свою правоту та просити зобов’язати банки утриматись від таких дій. І в цьому контексті варто звернути увагу на постанову Верховного Суду від 5 лютого 2025 року у справі № 757/29209/22-ц, в якій колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зробила низку важливих висновків, зокрема щодо того: чи можуть суди розглядати такі вимоги; чи необхідно таким боржникам мати статус внутрішньо-переміщеної особи; тощо. Також у цій справі ВС постановив окрему ухвалу в порядку судового нагляду, але про все по порядку.

Захист в судовому порядку

У цій справі громадянин звернувся з позовом до банку, в якому зазначав, що у лютому 2020 року уклав із банком договір про іпотечний кредит на придбання квартири у місті Маріуполі. 7 лютого 2022 року він вніс черговий платіж, а 15 березня 2022 року квартиру зруйнували в ході бойових дій, які Маріуполі відбувалися з 1 березня 2022 року. Із 20 травня 2022 року місто Маріуполь є окупованою російськими військами територією. Незважаючи на це із червня 2022 року банк вимагав сплати щомісячних платежів. Також він зазначав, що намагався врегулювати ситуацію з банко, на що останній повідомив про можливість оформлення реструктуризації замість перерахунку та необхідність виконання умов договору про іпотечний кредит. А 7 жовтня 2022року банк надіслав йому повідомлення-вимогу, у якому вимагав або сплатити прострочену заборгованість на умовах та в порядку, що встановлені кредитним договором, або достроково повернути споживчий кредит разом із нарахованими відсотками за користування кредитом і неустойкою.

У зв’язку із цим він просив визнати неправомірними пред’явлення вимоги сплатити прострочену заборгованість за договором про іпотечний кредит, достроково повернути кредит із нарахованими відсотками за користування і неустойкою, а також нарахування процентів, штрафних санкцій та інших платежів починаючи з 24 лютого 2022 року.

Також просив суд зобов’язати банк списати будь-які неустойки (штраф, пеню), нараховані з 24 лютого 2022 року, та звільнити його від обов’язку погашати основну суму іпотечного кредиту та нараховані відсотки за ним до деокупації міста Маріуполя.

Що вирішили суди

Районний та апеляційний суди, частково задовільнили позов та зобов’язали банк звільнити позивача від обов’язку погашати основну суму іпотечного кредиту і нараховані проценти до деокупації міста Маріуполя. При цьому суди керувалися саме положеннями речення першого частини шостої статті 15 Закону № 1207-VII.

Проте Верховний Суд скасував ці рішення та закрив провадження у справі.

Позиції Верховного Суду

Чи підлягають розгляду в суді такі вимоги

Закриваючи провадження у справі КЦС ВС виснував, що вимогу про зобов’язання банку звільнити позивача від обов’язку погашати основну суму іпотечного кредиту за договором про іпотечний кредит і нараховані проценти за ним до деокупації міста Маріуполя не можна розглядати в судовому порядку.

ВС зауважив, що на позивача поширюються гарантії, визначені в реченні першому ч. 6 ст. 15 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» № 1207-VII, щодо звільнення від обов’язку сплати основної суми іпотечного кредиту та відсотків за ним до деокупації міста Маріуполя.

А тому банк не може ні вимагати від позивача погасити цей кредит і відсотки, ні надсилати позивачеві будь-які вимоги та повідомлення про необхідність внесення платежів за договором про іпотечний кредит.

Суду звернув увагу на те, що у частині 6 статті 15 Закону № 1207-VII парламент не передбачив можливість звільнення від виконання обов’язку (відстрочення такого виконання) за відповідною позовною вимогою.

Таке звільнення (відстрочення) відбувається в силу вказівки закону та настання відповідних юридичних фактів:

• тимчасова окупація певної території України;
• проживання особи на цій території або переміщення з неї;
• укладення такою особою договору іпотеки для забезпечення виконання її кредитного зобов’язання до моменту тимчасової окупації території, на якій це майно розташоване (зареєстроване);
• площа відповідного майна не перевищує визначені Податковим кодексом України.

«Вимога позивача до банку про зобов’язання звільнити від обов’язку погасити основну суму іпотечного кредиту та нараховані за ним відсотки до деокупації певної території не може бути використана для захисту будь-якого права чи інтересу як позовна» — констатував ВС.

Отже, звернення до суду з превентивною позовною вимогою про зобов’язання банку звільнити позивача від обов’язку погашення основної суми іпотечного кредиту та нарахованих відсотків до деокупації території, на якій розташований (зареєстрований) предмет іпотеки, не відповідає завданню цивільного судочинства, а зазначену позовну вимогу не можна розглядати у судовому порядку.

Також Верховний суд наперед змоделював ситуацію, зазначивши, що такі аргументи суди мають оцінити у разі ініціюванням банком позову про стягнення кредитної заборгованості.

На кого розповсюджуються гарантії визначені законом?

ВС зауважив, що поняття «звільнення суб’єкта цивільного права від обов’язку» означає, що цивільний обов’язок припиняється без його виконання, тоді як поняття «звільнення від виконання обов’язку» передбачає, що відповідний обов’язок продовжує існувати, але через певні обставини немає можливості його примусового виконання доти, поки вони існують.

Положення частини 6 статті 15 Закону № 1207-VII не поширюються на об’єкти житлової нерухомості, загальна площа якого перевищує показники, встановлені статтею 266 Податкового кодексу.

Відповідно база оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи — платника податку, зменшується:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. метрів;
б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. метрів;
в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), — на 180 кв. метрів.

Чи обов’язково мати статус внутрішньо переміщеної особи?

Також КЦС ВС відзначив, що з огляду на формулювання речення першого частини 6 статті 15 Закону № 1207-VII підтвердження статусу внутрішньо переміщеної особи не є визначальним, оскільки відповідний припис поширюється як на тих осіб, які проживають на тимчасово окупованій території, так і на тих, які перемістилися з неї (безвідносно до того, чи всередині країни, чи за її межі).

«Інакше кажучи, виконання особами, які проживають на тимчасово окупованій території або перемістилися з неї (незалежно від перебування їх на обліку як внутрішньо переміщених осіб), обов`язку погасити основну суму іпотечного кредиту та нараховані відсотки за ним відстрочується на період тимчасової окупації території, на якій розташоване (зареєстроване) іпотечне майно, якщо ця територія зазнала окупації після укладення іпотечного договору. Такі особи не звільнені від зазначеного обов’язку, однак його виконання відстрочується на період тимчасової окупації вказаної території» — наголосив Суд.

Чи порушуються права банку?

В цьому контексті КСЦ ВС зауважив, що це положення Закону не позбавляє фінансову установу обов’язку облікувати кредитну заборгованість і нараховувати проценти за користування іпотечним кредитом, однак унеможливлює вчинення такою установою дій зі спонукання боржника до погашення основної суми іпотечного кредиту та нарахованих за ним відсотків, а також зі стягнення відповідного боргу до завершення періоду тимчасової окупації території, на якій розташоване (зареєстроване) іпотечне майно.

Окрема ухвала

Також КЦС ВС постановив окрему ухвалу, в якій звернув увагу Національного банку України на необхідність перевірки фактів недотримання фінансовими установами викладеної у приписі речення першого ч. 6 ст. 15 Закону № 1207-VII гарантії прав окремих груп споживачів фінансових послуг (зокрема фактів надсилання боржникам, на яких поширюється відповідна гарантія, вимог сплатити основну суму іпотечного кредиту та нараховані за ним відсотки або погасити таку заборгованість достроково).

Підсумовуючи

Наведені висновки в постанові КЦС ВС мають важливе значення для правозастосовної практики в таких спорах. Також відзначити на постановлення окремої ухвали, що в подальшому покаже чи є ефективним такий інструмент. Важливо що ВС вказав і на особливу роль в цьому питанні НБУ, який в порядку банківського нагляду має право вимагати від банків та їхніх керівників, відповідальних осіб банківських груп, учасників банківських груп усунення порушень банківського законодавства, виконання нормативно-правових актів НБУ для уникнення або подолання небажаних наслідків, що можуть поставити під загрозу безпеку коштів, довірених таким банкам, або заподіяти шкоду належному веденню банківської діяльності.

‍
Матеріал Віктора Сурника, керуючого партнера АО Alarius, для газети «Юридична практика»